Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) est un outil intéressant pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers. La prise en compte du déficit foncier permet de diminuer le résultat fiscal et ainsi alléger la charge fiscale des associés. Dans cet article, nous verrons comment tirer parti de cette possibilité et quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de cette déduction fiscale.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à la situation dans laquelle les charges déductibles liées aux biens immobiliers détenus par la SCI sont supérieures aux revenus générés par ces mêmes biens. Il en résulte donc une perte pour la société qui peut être utilisée pour diminuer les autres revenus imposables des associés ou reportée sur les années suivantes. Pour bien cerner les spécificités de ce paramètre dans votre activité, vous pouvez demander conseil à un avocat expert déficit foncier SCI. Retenez cependant que les charges déductibles pour le calcul du déficit foncier comprennent :

• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de gestion ;
• les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les taxes foncières ;
• les frais d’assurance ;
• les honoraires de gestion ;
• les frais d’établissement des comptes annuels.

Les revenus imposables pris en compte pour le calcul du déficit foncier sont les loyers perçus par la SCI, ainsi que les éventuelles subventions ou aides accordées. Il convient de noter que les revenus financiers perçus par la société ne peuvent pas être déduits du résultat foncier.

Comment déduire le déficit foncier dans une SCI ?

La déduction du déficit foncier est réalisée au niveau de chaque associé proportionnellement à ses parts dans la SCI. Ainsi, si une SCI réalise un déficit foncier de 5 000 euros et que deux associés possèdent respectivement 25% et 75% des parts, ils pourront déduire 1 250 euros et 3 750 euros de leurs revenus imposables.

Le déficit foncier peut être déduit des revenus fonciers de l’année en cours ou reporté sur les revenus fonciers des six années suivantes. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées, notamment :

• la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (SCI dite « transparente ») et non à l’impôt sur les sociétés ;
• les associés de la SCI doivent être des personnes physiques ;
• les biens immobiliers doivent être loués à usage d’habitation et non affectés à un usage professionnel ou commercial.

En outre, le déficit foncier déductible est plafonné à 10 700 euros par an et par associé. Toutefois, si le montant du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt est supérieur à ce plafond, la différence pourra être reportée sur les revenus fonciers des années suivantes sans limitation de durée.

Exemple d’application de la déduction du déficit foncier dans une SCI

Prenons l’exemple d’une SCI composée de deux associés, détenant chacun 50% des parts, et possédant un bien immobilier générant 15 000 euros de loyers annuels et 20 000 euros de charges déductibles. Le déficit foncier s’élève donc à 5 000 euros (20 000 – 15 000).

Chaque associé pourra déduire la moitié de ce déficit, soit 2 500 euros, de ses revenus fonciers imposables. Si l’un des associés dispose également de revenus fonciers issus d’autres sources, il pourra déduire ces 2 500 euros de ces revenus supplémentaires. Dans le cas contraire, le déficit pourra être reporté sur les revenus fonciers des six années suivantes.

Bonnes pratiques pour optimiser la déduction du déficit foncier

Pour tirer pleinement parti de la déduction du déficit foncier dans une SCI, plusieurs bonnes pratiques peuvent être mises en place. Il s’agit :

• de réaliser des travaux d’entretien et de réparation réguliers pour maintenir en bon état le patrimoine immobilier et ainsi générer des charges déductibles ;
• d’opter pour une gestion rigoureuse et transparente des frais de gestion et des honoraires, en faisant appel à des professionnels compétents ;
• de ne pas hésiter à renégocier les conditions des emprunts immobiliers pour réduire les intérêts d’emprunt déductibles ;
• de vérifier régulièrement l’éligibilité des charges déductibles pour s’assurer qu’elles sont bien prises en compte dans le calcul du déficit foncier.

En suivant ces recommandations, les associés d’une SCI pourront optimiser la déduction fiscale du déficit foncier et bénéficier d’une imposition plus faible sur leurs revenus fonciers.

Vous voulez davantage comprendre le déficit foncier dans une SCI ? Regardez cette vidéo.